ArmandLe Pinel Plus concerne les logements acquis ou construits en 2023 et 2024, sous réserve du respect des critères renforcés de qualité et de performance. Aucun nouvel investissement Pinel Plus ne peut être réalisé depuis le 1er janvier 2025, mais les propriétaires déjà engagés doivent continuer leurs déclarations pendant toute la durée de location.
La déclaration comporte deux volets distincts : les revenus fonciers issus des loyers et la réduction d’impôt. Une erreur sur les formulaires, la date de mise en location ou les plafonds applicables peut exposer l’investisseur à une reprise fiscale.
Les conditions à conserver pendant l’engagement Pinel Plus
Le logement doit être loué nu, à usage de résidence principale, dans les douze mois suivant son acquisition ou son achèvement. Le bail doit respecter les plafonds de loyer et de ressources des locataires applicables à la zone du bien, ainsi que la durée d’engagement choisie : six, neuf ou douze ans.
La réduction Pinel Plus atteint 12 % du prix de revient retenu pour six ans, 18 % pour neuf ans et 21 % pour douze ans. L’assiette reste plafonnée à 300 000 euros par an et à 5 500 euros par mètre carré, dans la limite de deux logements par an.
Vigilance : conservez l’acte notarié, l’attestation de conformité du logement, le bail, les avis d’imposition du locataire et les justificatifs de calcul du loyer. L’administration peut les demander en cas de contrôle.
La première déclaration : les formulaires à compléter
Lors de la première année de déclaration, l’investisseur complète la déclaration d’engagement de location n° 2044-EB. Elle formalise les caractéristiques du bien, la date d’effet de l’engagement, sa durée et les conditions de location retenues.
La réduction d’impôt se déclare sur le formulaire n° 2042-RICI, dans la rubrique consacrée aux investissements locatifs. Les cases et leur numérotation peuvent évoluer chaque année : il faut suivre l’intitulé Pinel correspondant à l’année d’acquisition et au dispositif Pinel Plus.
Les loyers relèvent du régime réel des revenus fonciers, via la déclaration n° 2044. Le résultat foncier est ensuite reporté sur la déclaration principale n° 2042. Le régime micro-foncier ne s’applique pas à un logement ouvrant droit à la réduction Pinel.
À quel moment déclarer le bien ?
La déclaration intervient au titre de l’année d’acquisition si le logement est achevé, ou de l’année d’achèvement pour un logement acquis en état futur d’achèvement. La location doit ensuite débuter dans le délai légal de douze mois.
Un logement livré en fin d’année peut donc ouvrir droit à la réduction, même si le premier loyer est encaissé l’année suivante, dès lors que les conditions sont respectées. Une situation particulière mérite une vérification auprès du service des impôts ou d’un professionnel, surtout en cas de livraison retardée.
Déclarer les revenus fonciers et les charges déductibles
Sur la déclaration n° 2044, indiquez les loyers encaissés, hors dépôt de garantie non conservé. Déduisez ensuite les dépenses admises : intérêts et frais du crédit immobilier, assurance emprunteur, taxe foncière hors taxe d’enlèvement des ordures ménagères, assurance propriétaire non occupant, frais de gestion locative et certaines réparations.
Les frais d’acquisition, le remboursement du capital emprunté et les travaux de construction ou d’agrandissement ne sont pas déductibles des revenus fonciers. La distinction compte pour mesurer le rendement net et le cash-flow réel de l’opération.
Exemple prudent : 12 000 euros de loyers annuels, 2 400 euros d’intérêts, 900 euros de taxe foncière, 600 euros d’assurance et de gestion, puis 1 100 euros de réparations donnent 7 000 euros de revenu foncier imposable. Le capital remboursé sur le prêt ne réduit pas cette base fiscale.
Des travaux déductibles peuvent créer un déficit foncier, sous des règles propres et sans remettre en cause l’engagement Pinel si la location demeure conforme. Consultez notre guide sur le déficit foncier et le financement des travaux locatifs avant d’arbitrer un programme de rénovation.
Les erreurs qui peuvent entraîner une reprise fiscale
- Dépasser le plafond de loyer ou louer à un locataire dont les ressources excèdent le plafond applicable.
- Oublier de déclarer les loyers tout en demandant la réduction d’impôt.
- Interrompre la location, vendre le bien ou le transformer en location meublée avant la fin de l’engagement.
- Déduire deux fois une dépense, ou confondre charges déductibles et dépenses financées par le crédit.
Une vacance locative involontaire ne met pas automatiquement fin à l’avantage fiscal si le propriétaire prouve ses démarches sérieuses de relocation au loyer réglementaire. La vente, le changement d’affectation ou le non-respect durable des conditions entraînent en principe la remise en cause des réductions déjà obtenues.
Les règles de sortie diffèrent selon les régimes de défiscalisation. Pour comparer les conséquences d’une fin d’engagement avec un autre dispositif, voir aussi les options après la fin d’un avantage fiscal locatif.
Pinel Plus : une déclaration suivie chaque année
La première année exige les formulaires d’engagement, de réduction et de revenus fonciers. Les années suivantes, la déclaration des loyers et le report de la réduction restent nécessaires, avec les justificatifs conservés jusqu’à l’expiration du délai de contrôle fiscal.
Une simulation permet d’estimer l’impôt, le rendement net et l’effort d’épargne. Elle ne remplace pas un conseil personnalisé : la date d’achèvement, le bail, les charges et la situation fiscale du foyer déterminent le traitement exact.
