ArmandEn location nue, les loyers relèvent des revenus fonciers. Le choix entre micro-foncier ou régime réel change la base imposable, le traitement des travaux et la gestion du déficit foncier.
Le bon régime dépend du montant des loyers bruts et surtout du poids réel des charges. Une simulation sur l’année en cours, puis sur les deux années suivantes, évite de retenir un gain fiscal ponctuel au détriment du cash-flow futur.
Micro-foncier ou régime réel : les règles de base
Le micro-foncier s’applique de plein droit lorsque les recettes brutes annuelles du foyer fiscal ne dépassent pas 15 000 €. L’administration applique alors un abattement forfaitaire de 30 % : 70 % des loyers sont ajoutés au revenu imposable.
Le régime réel devient obligatoire au-delà de 15 000 € de recettes brutes. Sous ce seuil, le bailleur peut l’opter volontairement, mais cette option l’engage pour trois ans.
| Point comparé | Micro-foncier | Régime réel |
|---|---|---|
| Plafond de recettes | Jusqu’à 15 000 € par an | Au-delà, ou sur option |
| Base imposable | Loyers moins 30 % | Loyers moins charges réelles |
| Déclaration | Montant brut des loyers | Déclaration détaillée des revenus fonciers |
| Déficit foncier | Impossible | Possible sous conditions |
| Durée du choix | Renouvelé chaque année si éligible | Option irrévocable pendant trois ans |
Quand le micro-foncier reste adapté
Le micro-foncier convient si vos charges déductibles sont durablement inférieures à 30 % des loyers. Il réduit les formalités : aucun détail de facture n’est à reporter, même si les justificatifs de loyers doivent rester cohérents avec la déclaration.
Exemple prudent : avec 10 000 € de loyers et 1 800 € de charges annuelles, le micro-foncier retient un revenu imposable de 7 000 €. Au réel, le revenu foncier serait de 8 200 € ; l’abattement forfaitaire est donc plus favorable.
Ce régime perd son intérêt lorsqu’un crédit immobilier, des travaux ou des frais de gestion font dépasser le seuil de 30 %. Il ne permet ni de déduire les dépenses réellement payées ni de créer un déficit foncier.
Les charges déductibles au régime réel
Le régime réel autorise la déduction des dépenses engagées pour obtenir ou conserver le revenu locatif. Figurent notamment les intérêts du crédit immobilier, l’assurance emprunteur, la taxe foncière, les primes d’assurance, les frais de gestion locative et certaines charges de copropriété.
Les dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration sont aussi déductibles lorsqu’elles ne transforment pas la structure du bien. Les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement restent exclus ; leur qualification mérite une attention particulière pour limiter le risque fiscal.
La location nue ne permet pas d’amortir le logement. Cette différence compte face à la location meublée : le choix entre micro-BIC et réel en location meublée répond à des règles distinctes.
Travaux et déficit foncier : mesurer l’effet fiscal réel
Si les charges dépassent les loyers, le régime réel peut faire apparaître un déficit foncier. La fraction issue des charges hors intérêts d’emprunt est imputable sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 €, sous réserve de conserver le bien en location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation.
La part du déficit liée aux intérêts d’emprunt ne réduit pas le revenu global. Elle se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes, comme le solde éventuel du déficit non imputé.
Un programme de rénovation doit donc être chiffré avant signature des devis. Le financement, le calendrier de vacance locative et les travaux éligibles influencent autant le rendement net que l’économie d’impôt ; ce point est détaillé dans notre guide sur le financement d’une rénovation énergétique locative.
Comment arbitrer avec un calcul simple
- Calculez les recettes brutes annuelles, hors dépôt de garantie.
- Listez les charges déductibles prévisibles : intérêts, assurance, taxe foncière, gestion, copropriété et travaux éligibles.
- Comparez le total des charges à 30 % des loyers.
- Intégrez l’effet des travaux sur trois ans, car l’option pour le réel est engageante.
- Vérifiez les règles propres au bien et à votre mode de détention avant de déclarer.
Point de vigilance : les recettes à retenir sont les loyers et recettes encaissés avant déduction des charges. Un loyer impayé, une indemnité d’assurance ou des provisions peuvent modifier le calcul selon leur nature.
Micro-foncier ou régime réel : ce qu’il faut retenir
Le micro-foncier est souvent cohérent pour un bien peu endetté, sans travaux majeurs et avec moins de 30 % de charges. Le régime réel devient généralement plus pertinent lorsque les intérêts, travaux et frais récurrents dépassent cet abattement.
Une comparaison chiffrée reste nécessaire avant l’option, car votre tranche marginale d’imposition, les prélèvements sociaux et l’évolution du crédit modifient le résultat. Pour un projet financé, le coût des garanties mérite aussi d’être intégré au budget, notamment via une assurance emprunteur adaptée à un investissement locatif.
