ArmandLe dispositif Périssol concerne les logements acquis ou achevés entre 1996 et 1998, puis loués nus comme résidence principale. Son engagement initial de location est terminé depuis longtemps pour tous les investisseurs. Le bien reste toutefois soumis aux règles courantes des revenus fonciers, de la plus-value immobilière et de la performance énergétique.
L’arbitrage repose désormais sur des données concrètes : loyer réellement encaissé, vacance locative, travaux à prévoir, capital restant dû et valeur de revente. L’avantage Périssol ne doit plus guider seul une décision patrimoniale prise en 2025.
Ce que la loi Périssol a apporté, et ce qui a pris fin
Le régime permettait d’amortir le prix de revient du logement sur les revenus fonciers. Le taux était de 10 % par an pendant quatre ans, puis de 2 % pendant les vingt années suivantes, dans la limite totale de 80 %. L’engagement de location portait sur neuf ans.
Cet amortissement a pu créer un déficit foncier imputable, sous conditions, sur le revenu global. Les modalités historiques du régime figurent dans la doctrine fiscale consacrée au dispositif d’amortissement Périssol. À l’issue de la période d’amortissement, aucune nouvelle déduction Périssol ne subsiste.
| Élément | Après la période Périssol |
|---|---|
| Amortissement Périssol | Terminé : il ne réduit plus les revenus fonciers. |
| Location nue | Revenus imposés selon le régime foncier choisi, micro-foncier ou réel. |
| Charges et intérêts | Déductibles au réel si les conditions de droit commun sont réunies. |
| Vente | Soumise au régime ordinaire de la plus-value immobilière des particuliers. |
La fin de l’engagement libère le propriétaire des contraintes propres au dispositif. Elle ne déclenche pas, à elle seule, de reprise de l’avantage passé. Une cession, un changement de locataire ou une mise en location meublée doivent en revanche être analysés selon leur fiscalité actuelle.
Conserver le bien en location nue : mesurer le rendement net
La location nue reste souvent l’option la plus simple si le logement attire des locataires solvables et si le rendement net couvre les charges. Il faut reprendre le calcul sans amortissement : loyers hors charges, taxe foncière, assurance propriétaire non occupant, frais de gestion locative, intérêts de crédit immobilier, travaux et impôt.
Exemple prudent : 12 000 € de loyers annuels, 3 200 € de charges déductibles et 2 800 € d’intérêts produisent 6 000 € de revenu foncier avant impôt. Avec un crédit largement remboursé, le cash-flow peut rester positif tout en supportant une fiscalité plus forte qu’à l’époque de l’amortissement.
Le régime réel garde son intérêt lorsque les charges excèdent l’abattement de 30 % du micro-foncier. Les travaux d’entretien et d’amélioration peuvent aussi réduire le résultat foncier ; notre guide sur le déficit foncier et le financement des travaux détaille les règles à vérifier.
Vigilance : un déficit foncier imputé sur le revenu global impose en principe de maintenir la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation. Les intérêts d’emprunt ne sont pas imputables sur le revenu global.
Rénover avant de relouer : traiter le risque énergétique
Un logement Périssol a souvent plus de vingt-cinq ans. Le diagnostic de performance énergétique, l’état de l’installation électrique et l’isolation doivent donc entrer dans le budget. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être proposé à la location en métropole ; le calendrier officiel prévoit ensuite les classes F en 2028 et E en 2034.
Les règles de décence énergétique sont précisées par Service-Public.fr. Avant de lancer un chantier, comparez le coût complet, le gain de DPE attendu, la hausse de loyer admissible et la durée de vacance. Un audit ou des devis ne remplacent pas une simulation fiscale personnalisée.
Un programme de rénovation peut soutenir la valeur patrimoniale et limiter le risque de vacance. Il peut aussi dégrader le cash-flow si le crédit immobilier, les appels de fonds de copropriété et les travaux sont sous-estimés. Les dépenses de construction ou d’agrandissement ne suivent pas les mêmes règles de déduction que les travaux d’amélioration.
Vendre ou changer d’usage : deux décisions à chiffrer
La revente convient lorsque le rendement net devient faible, que de lourds travaux approchent ou qu’un remboursement anticipé du crédit réduit le risque global. La plus-value se calcule entre le prix de cession net de frais et le prix d’acquisition corrigé de certains frais et travaux justifiés. La durée de détention ouvre des abattements, jusqu’à l’exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans.
Le passage en location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux, avec des règles distinctes sur l’amortissement, les recettes et les cotisations sociales. Il suppose aussi un marché adapté et une gestion plus active. La fin de Périssol n’autorise pas à transposer automatiquement les anciens déficits fonciers dans ce nouveau régime.
Une convention récente peut parfois être envisagée pour maintenir une location nue à loyer maîtrisé, sous réserve des conditions locales et des plafonds applicables. Comparez cette piste avec les mécanismes actuels présentés dans notre dossier Loc’Avantages et ses conditions de location.
Loi Périssol : bâtir un arbitrage chiffré
- Établissez le résultat locatif réel des trois dernières années, sans amortissement Périssol.
- Chiffrez les travaux nécessaires sur cinq ans et leur effet sur le DPE.
- Demandez une estimation de vente nette, après frais, crédit restant et fiscalité de la plus-value.
- Comparez rendement net, cash-flow et risque de vacance pour chaque scénario.
La poursuite de la location se justifie par un logement conforme, un loyer durable et des charges maîtrisées. La rénovation ou la vente devient plus cohérente lorsque le coût de remise à niveau absorbe plusieurs années de rendement. Un notaire, un expert-comptable ou un conseiller fiscal pourra valider les calculs liés à votre date d’acquisition, à vos travaux et à votre situation d’imposition.
