ArmandLe statut LMNP au régime réel reste un outil de fiscalité locative utile, mais la revente doit désormais entrer dans le calcul initial. Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au réel augmentent, dans la plupart des cas, la plus-value imposable lors de la cession.
La réforme ne supprime ni la location meublée non professionnelle ni l’intérêt de l’amortissement pendant la détention. Elle réduit l’écart fiscal qui existait entre les revenus courants, souvent peu imposés, et une revente auparavant traitée sans reprise des amortissements.
Estimez l’effet des amortissements sur votre plus-value ↓
Statut LMNP : les règles qui restent en place
Un bailleur relève du LMNP lorsque ses recettes annuelles de location meublée sont inférieures à 23 000 €, ou lorsqu’elles restent inférieures aux autres revenus d’activité du foyer fiscal. Les loyers sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Le logement doit être meublé avec les équipements nécessaires à une occupation normale. L’activité doit aussi être déclarée afin d’obtenir un numéro SIREN. Les règles de la location meublée sont détaillées sur le site des impôts.
| Régime | Fonctionnement | Point d’attention |
|---|---|---|
| Micro-BIC | Abattement forfaitaire sur les recettes éligibles | Les charges et intérêts d’emprunt ne sont pas déduits au réel |
| Réel BIC | Déduction des charges, intérêts, assurance emprunteur et amortissements | Les amortissements déduits pèsent désormais sur la fiscalité de revente |
Ce que change la réforme des plus-values de 2025
La loi de finances pour 2025 prévoit que les amortissements admis en déduction au régime réel réduisent le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value immobilière. Cette règle s’applique aux cessions réalisées depuis le 15 février 2025.
En pratique, l’amortissement ne fait plus disparaître durablement l’impôt : il procure un avantage pendant l’exploitation, puis augmente la base de plus-value à la vente. La plus-value LMNP demeure soumise au régime des particuliers, avec ses abattements liés à la durée de détention.
Vigilance : la réforme vise les amortissements effectivement déduits et admis en déduction. Une comptabilité précise, incluant le tableau des amortissements, devient indispensable pour préparer une cession.
Des exceptions existent pour certains logements situés dans des établissements accueillant des personnes âgées ou des personnes en situation de handicap. Elles répondent à des conditions précises : le propriétaire doit vérifier le régime applicable au bien avant de signer un mandat de vente.
Un exemple chiffré prudent
Supposons un achat à 200 000 € et une revente à 260 000 €, hors frais et travaux afin de simplifier le calcul. Sans tenir compte de l’amortissement, la plus-value brute atteint 60 000 €.
Si le bailleur a déduit 40 000 € d’amortissements, le prix d’acquisition fiscal est ramené à 160 000 €. La plus-value brute passe alors à 100 000 €, avant abattements pour durée de détention et avant prise en compte des frais d’acquisition ou travaux justifiables.
L’écart de base imposable atteint donc 40 000 €. Il ne correspond pas au montant final de l’impôt : celui-ci dépend de la durée de détention, des majorations autorisées du prix d’acquisition et de la situation exacte du vendeur.
| Prix d’achat (€) | Prix de revente (€) | Amortissements déduits (€) | Plus-value brute sans amortissements (€) | Plus-value brute avec amortissements déduits (€) | Écart de base imposable (€) |
|---|---|---|---|---|---|
| 200 000 | 260 000 | 0 | 60 000 | 60 000 | 0 |
| 200 000 | 260 000 | 40 000 | 60 000 | 100 000 | 40 000 |
Le réel reste pertinent selon votre horizon
Un investissement financé à crédit conserve souvent un intérêt au réel durant les premières années. Les intérêts du crédit immobilier, la taxe foncière, les frais de gestion locative, l’assurance emprunteur et les charges déductibles peuvent réduire fortement le résultat BIC, en plus de l’amortissement.
Pour un projet revendu rapidement, la réforme réduit cet avantage. L’investisseur doit comparer l’économie annuelle d’impôt et le gain de cash-flow avec le surcoût fiscal prévisible à la sortie. Un rendement net élevé ne suffit donc plus à trancher.
- Horizon court : chiffrer la revente dès l’achat et tester plusieurs prix de cession.
- Horizon de 10 à 15 ans : intégrer les abattements progressifs sur la plus-value dans la simulation.
- Horizon long : le réel peut garder du sens si les loyers, les charges et le financement justifient l’effort de gestion.
- Projet patrimonial : la nue-propriété comme alternative à la location meublée évite la gestion locative et les revenus imposables pendant le démembrement.
Statut LMNP : ce qu’il faut retenir avant d’investir
Le statut LMNP au réel n’est plus un schéma à évaluer uniquement sur l’impôt payé chaque année. Il faut établir un prévisionnel complet : loyers, vacance, charges, amortissement, mensualité de crédit, fiscalité courante et fiscalité de cession.
La réforme favorise les décisions fondées sur une durée de détention réaliste. Une simulation comptable et fiscale individualisée permet de comparer le micro-BIC, le réel et d’autres cadres locatifs, comme le dispositif Loc’Avantages pour une location nue conventionnée, selon le bien et les objectifs du foyer.
