ArmandDepuis le 15 février 2025, la revente d’un logement exploité en location meublée non professionnelle au régime réel obéit à une règle moins favorable. Les amortissements déduits des revenus locatifs viennent réduire le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value immobilière.
La mesure, issue de la loi de finances pour 2025, vise les cessions réalisées à compter de cette date. Elle concerne aussi les amortissements pratiqués avant 2025 : l’investisseur doit donc intégrer l’historique complet de son bien dans son arbitrage de vente.
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Ce que change la réintégration des amortissements en LMNP
Au régime réel, le bailleur LMNP peut déduire ses charges, les intérêts du crédit immobilier et l’amortissement du logement, du mobilier et de certains travaux. L’amortissement réduit souvent l’impôt sur les loyers et améliore le cash-flow pendant la détention.
Lors de la revente, le montant des amortissements admis en déduction minore désormais le prix d’achat corrigé. La plus-value taxable augmente mécaniquement, sans que le prix de vente ait changé. Il ne s’agit pas d’une reprise des amortissements dans les revenus BIC de l’année de vente.
La formule à retenir
La plus-value brute correspond au prix de cession, diminué des frais de vente, puis diminué du prix d’acquisition corrigé. Ce prix d’acquisition peut inclure les frais d’achat réels ou un forfait de 7,5 %, ainsi que certains travaux, avant déduction des amortissements réintégrés.
Prix d’acquisition corrigé = prix d’achat + frais et travaux retenus − amortissements fiscalement déduits.
Le régime des plus-values immobilières des particuliers continue de s’appliquer aux LMNP. L’impôt est de 19 %, auquel s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux, avant abattements pour durée de détention et, le cas échéant, surtaxe sur les plus-values élevées. Le texte de référence est la loi de finances pour 2025.
Un exemple chiffré pour mesurer l’écart
Un investisseur achète un appartement 200 000 € et retient le forfait de frais d’acquisition de 7,5 %, soit 15 000 €. Il le revend 280 000 € après plusieurs années et a déduit 60 000 € d’amortissements au réel. Les frais de vente et les abattements de durée ne sont pas pris en compte dans cet exemple.
| Calcul | Avant la réforme | Depuis le 15 février 2025 |
|---|---|---|
| Prix d’acquisition retenu | 215 000 € | 155 000 € |
| Plus-value brute | 65 000 € | 125 000 € |
| Écart de base taxable | + 60 000 € | |
Les abattements restent déterminants. L’exonération d’impôt sur le revenu intervient après 22 ans de détention ; les prélèvements sociaux cessent après 30 ans. Une vente à court ou moyen terme concentre donc le risque fiscal de la réforme.
| Prix d’achat (€) | Frais d’achat et travaux retenus (€) | Amortissements fiscalement déduits (€) | Prix de cession (€) | Frais de vente (€) | Prix d’acquisition corrigé (€) | Plus-value brute (€) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 200 000 | 15 000 | 60 000 | 280 000 | 0 | 155 000 | 125 000 |
| 200 000 | 15 000 | 0 | 280 000 | 0 | 215 000 | 65 000 |
Quels investisseurs sont concernés ?
La règle vise les loueurs meublés non professionnels imposés au réel, dès lors qu’ils ont déduit des amortissements. Un bailleur au micro-BIC ne pratique pas d’amortissement : il n’a donc rien à réintégrer, même si son abattement forfaitaire sur les recettes peut être moins favorable pendant l’exploitation.
Les locations meublées exploitées dans certaines résidences services, notamment des résidences étudiantes ou destinées à certains publics fragiles, relèvent d’exceptions prévues par la loi. Leur qualification doit être vérifiée acte par acte. Le statut de loueur en meublé professionnel suit, lui, le régime des plus-values professionnelles.
Pour évaluer l’intérêt du réel après cette évolution, consultez notre analyse sur le statut LMNP après la réforme des plus-values. Le choix du régime ne se réduit pas à la fiscalité de sortie : niveau des loyers, charges déductibles, durée prévue et financement pèsent aussi dans le rendement net.
Conserver, vendre ou réinvestir : les points à comparer
Conserver le bien permet de prolonger les abattements pour durée de détention et de différer l’impôt. Cette option suppose que le marché locatif, les charges de copropriété, les travaux à venir et le cash-flow restent cohérents avec vos objectifs patrimoniaux.
Vendre peut rester rationnel si le bien produit peu de rendement net, exige des travaux lourds ou concentre un risque locatif. Avant de signer un mandat, demandez au comptable le cumul des amortissements déduits et faites chiffrer la plus-value par le notaire sur la base des justificatifs disponibles.
Le réinvestissement dans un autre bien meublé ne neutralise pas la taxation de la vente. Pour réduire les contraintes de gestion directe, la nue-propriété immobilière constitue une piste distincte, avec ses propres règles de financement, d’absence de loyers immédiats et de fiscalité.
Réintégration des amortissements LMNP : ce qu’il faut retenir
La réintégration augmente la plus-value des LMNP au réel du montant des amortissements déduits, pour les ventes intervenant depuis le 15 février 2025. Elle réduit l’avantage fiscal global d’une stratégie fondée sur une revente rapide.
Conservez tableaux d’amortissement, déclarations fiscales, factures de travaux et acte d’achat. Une simulation avant la mise en vente donne un ordre de grandeur ; seul un calcul personnalisé, établi avec le notaire ou un professionnel du chiffre, sécurise la décision et limite le risque fiscal.
