ArmandLa fin d’une convention « Louer abordable », souvent appelée loi Cosse, ne transforme pas immédiatement le bail en cours. Elle met fin aux obligations liées à la convention à sa date d’échéance et à l’avantage fiscal associé. Le propriétaire doit donc distinguer le calendrier de la convention, celui du bail et les règles locales de fixation des loyers.
Cette anticipation évite deux erreurs coûteuses : appliquer une hausse de loyer en cours de bail sans base légale, ou conserver une déduction fiscale après son terme. Les conventions Cosse signées avant 2022 ne basculent pas automatiquement dans Loc’Avantages.
Identifier la date exacte de fin de la convention
Relisez la convention signée avec l’Anah et ses éventuels avenants. Une convention sans travaux engageait en principe le bailleur pendant six ans ; une convention assortie de subventions pour travaux durait généralement neuf ans. La date de prise d’effet et les clauses particulières priment.
Conservez aussi les avis de paiement des subventions, les baux et les déclarations de revenus fonciers. En présence d’une aide aux travaux, certaines obligations peuvent survivre à la seule lecture du bail. Le dossier de convention permet de vérifier ce point auprès de l’Anah.
Vigilance : une vente, une reprise du logement ou un changement d’usage avant l’échéance peut entraîner le remboursement de tout ou partie des aides ou la remise en cause de l’avantage fiscal. La sortie anticipée mérite une analyse du dossier avant toute signature.
Le bail en cours continue selon ses propres règles
L’expiration de la convention ne met pas fin au bail du locataire. Le logement reste loué jusqu’au terme du contrat, puis par tacite reconduction, sauf congé donné dans les formes et délais légaux. Les droits du locataire restent donc pleinement applicables.
Le loyer ne peut pas être augmenté librement pendant le bail. Seule la révision annuelle prévue par une clause d’indexation peut s’appliquer, dans la limite de l’indice de référence des loyers. Une hausse plus large se prépare à l’échéance du bail, dans le cadre légal applicable.
À la relocation ou au renouvellement, vérifiez la commune du bien : encadrement des loyers, zone tendue et règles de révision peuvent limiter le nouveau montant. Les règles générales de révision et de fixation sont présentées par Service-Public.fr. Un loyer de marché ne dispense jamais de respecter ces plafonds.
Choisir entre hausse de loyer, nouvelle convention ou vente
À l’échéance, trois options se présentent : louer aux conditions de droit commun, rechercher une nouvelle convention, ou arbitrer le bien. Le choix dépend du rendement net attendu, de la demande locative, de l’état du logement et de votre fiscalité. Une hausse de loyer théorique doit être comparée au risque de vacance et aux frais de remise en location.
| Option | Effet principal | Point de contrôle |
|---|---|---|
| Location libre | Loyer fixé sous les règles locales | Encadrement, vacance, solvabilité |
| Nouvelle convention | Loyer plafonné contre avantage fiscal potentiel | Éligibilité et conditions en vigueur |
| Vente | Fin de la gestion locative | Échéance d’engagement et plus-value |
Une nouvelle convention Loc’Avantages exige une demande distincte et l’acceptation des conditions alors en vigueur. Elle impose notamment des plafonds de loyer et de ressources du locataire. Le niveau de réduction d’impôt, la durée et les critères ne se déduisent pas de votre ancienne convention Cosse.
Cette logique se retrouve dans d’autres régimes arrivés à échéance : la sortie d’un investissement Robien demande aussi de séparer l’engagement fiscal du bail et de la stratégie patrimoniale.
Mesurer la conséquence fiscale de la fin de la loi Cosse
La déduction spécifique Cosse cesse pour les loyers encaissés après la fin de la convention. Les revenus restent imposés dans la catégorie des revenus fonciers, avec déduction des charges admises : intérêts du crédit immobilier, assurance emprunteur lorsqu’elle couvre le prêt, taxe foncière, frais de gestion locative, assurances et travaux éligibles.
Le régime réel reste souvent utile si les charges déductibles sont élevées. Le micro-foncier peut redevenir envisageable si vos revenus fonciers bruts annuels respectent son plafond et si votre situation le permet. La location nue ne permet pas d’amortir le logement : l’amortissement concerne en principe la location meublée relevant des BIC.
Exemple prudent : avec 12 000 € de loyers annuels, une déduction Cosse de 50 % réduisait la base imposable à 6 000 €, avant les autres charges au réel. Après la convention, la base repart de 12 000 € avant déduction des charges. L’écart fiscal dépend ensuite de votre tranche marginale d’imposition et des prélèvements sociaux.
Loi Cosse : les vérifications à mener avant l’échéance
- Relevez la date de fin exacte dans la convention et les avenants.
- Contrôlez le bail, sa date de renouvellement et sa clause de révision.
- Estimez le loyer légalement applicable avec les règles locales.
- Comparez le cash-flow après impôt en location libre et sous une éventuelle nouvelle convention.
- Archivez les justificatifs fiscaux et les documents Anah pendant les délais utiles.
Des travaux peuvent modifier l’arbitrage, surtout si le logement exige une amélioration énergétique avant relocation. Leur financement et leur impact fiscal peuvent être étudiés à travers le mécanisme du déficit foncier, sous réserve des conditions propres à ce régime.
La meilleure décision repose sur une simulation datée : loyer réaliste, charges, crédit immobilier, impôt, vacance et coût des travaux. Un professionnel du droit, de la fiscalité ou l’Anah peut confirmer les effets de votre convention particulière avant toute hausse, nouveau bail ou vente.
