ArmandLe dispositif Borloo désigne deux régimes distincts : le Borloo neuf, destiné aux logements neufs, et le Borloo ancien, fondé sur une convention avec l’Anah. Ils ne sont plus ouverts aux nouveaux investissements sous leur forme historique. Des propriétaires peuvent toutefois conserver les effets d’un engagement déjà signé.
La première étape consiste donc à identifier le régime mentionné dans l’acte d’achat, les déclarations de revenus fonciers ou la convention Anah. Les règles, la durée d’engagement et les conséquences d’une vente diffèrent fortement.
Le Borloo neuf : un avantage fiscal désormais éteint
Le dispositif Borloo neuf concernait les logements acquis ou construits entre le 1er septembre 2006 et le 31 décembre 2009. Il permettait au bailleur de déduire un amortissement du prix du logement de ses revenus fonciers, sous conditions de location nue, de loyers plafonnés et de ressources du locataire.
L’engagement initial de location durait neuf ans. Des prorogations pouvaient porter la période d’amortissement jusqu’à quinze ans. Compte tenu de l’arrêt du dispositif fin 2009, les derniers engagements Borloo neuf sont, en pratique, arrivés à leur terme au plus tard en 2024.
Vigilance : un ancien amortissement Borloo ne se prolonge pas automatiquement. Après la fin de l’engagement, le bailleur relève du régime habituel des revenus fonciers, sauf autre mécanisme applicable à sa situation.
Les déficits fonciers reportables, les intérêts de crédit immobilier, l’assurance emprunteur et les autres charges déductibles conservent leurs règles propres. Il faut séparer ces postes de l’avantage Borloo lors de la déclaration, surtout si le bien a connu des travaux ou une période de vacance locative.
Borloo ancien : des conventions qui peuvent encore produire effet
Le Borloo ancien reposait sur une convention conclue avec l’Agence nationale de l’habitat. En contrepartie de loyers inférieurs aux plafonds réglementaires et du respect de plafonds de ressources, le propriétaire bénéficiait d’une déduction spécifique sur ses revenus fonciers.
| Régime historique | Support fiscal | Situation en 2025 |
|---|---|---|
| Borloo neuf | Amortissement du bien | Plus de nouvel avantage en cours |
| Borloo ancien | Déduction spécifique sur les loyers | Effets possibles jusqu’au terme d’une convention existante |
| Loc’Avantages | Réduction d’impôt | Régime ayant succédé aux anciennes conventions |
Les conventions Borloo ancien ne sont plus proposées depuis le 1er février 2022. Elles ont été remplacées par Loc’Avantages. Une convention signée avant cette date reste opposable jusqu’à son échéance : le bailleur doit continuer à respecter le niveau de loyer, le profil du locataire et les autres clauses prévues.
La durée dépend de la convention et, le cas échéant, des travaux financés. Une relocation, une hausse de loyer hors cadre ou la vente du logement peuvent modifier la situation fiscale. Le propriétaire doit relire la convention et ses avenants avant de signer un nouveau bail ou de mettre fin à la gestion locative.
L’Anah reste l’interlocuteur de référence pour vérifier les modalités contractuelles d’un logement conventionné. Pour la déclaration, les règles générales des revenus fonciers sont accessibles sur le site des impôts.
Que faire si vous détenez encore un logement Borloo ?
- Retrouvez la date d’acquisition, l’acte de vente, les baux et la convention Anah s’il y en a une.
- Vérifiez la date exacte de fin d’engagement et les plafonds applicables lors de la location.
- Contrôlez les déductions portées sur vos dernières déclarations de revenus fonciers.
- Évaluez le rendement net après impôt, charges de copropriété, travaux, assurance et coût du crédit.
- Faites valider une vente, une relocation ou une sortie du conventionnement par un professionnel si un risque fiscal subsiste.
Cette revue évite deux erreurs fréquentes : maintenir une déduction devenue sans objet ou, à l’inverse, abandonner un avantage encore acquis. Elle sert aussi à recalculer le cash-flow réel du bien une fois le régime dérogatoire terminé.
Après Borloo, quelles pistes pour un nouveau projet locatif ?
Un investisseur ne peut pas acheter un bien en 2025 pour entrer dans le Borloo. Dans l’ancien avec travaux, la loi Denormandie reste une piste à étudier selon la commune, la nature des travaux et le plafond global des avantages fiscaux. Les conditions sont détaillées dans ce guide sur l’investissement en loi Denormandie.
Le choix ne doit pas reposer sur la seule réduction d’impôt. Le prix d’achat, le loyer de marché, les travaux, la vacance, les frais de gestion et la fiscalité à la revente déterminent le rendement net. Les ménages disposant d’une capacité d’épargne limitée peuvent aussi examiner les solutions pour défiscaliser dans l’immobilier avec de petits revenus, sans sous-estimer le risque de trésorerie.
Borloo : ce qu’il faut retenir
Le Borloo neuf appartient désormais à l’historique de la défiscalisation immobilière. Le Borloo ancien peut encore s’appliquer à des conventions Anah non échues, à condition d’en respecter toutes les clauses. Une simulation fiscale aide à chiffrer l’impact ; elle ne remplace pas l’examen des documents contractuels et de la situation personnelle du bailleur.